V uliciach miest sa čoraz častejšie ozýva rovnaká téma: kupiť byt je dnes ťažšie než pred rokom. Z bežného rozhovoru medzi susedmi je cítiť nervozitu — kto si ešte môže dovoliť presun do vlastného bývania? Realitný trh na Slovensku posúva hranice dostupnosti a za zdražovaním stoja nielen inflácia, ale aj čoraz výraznejší deficit novej výstavby.
Rekordné ceny: koľko stojí meter dnes?
Podľa údajov Realitnej únie SR dosiahol realitný barometer v auguste hodnotu **3 212 € / m². To predstavuje nárast o 4,6 % oproti júnu a medziročne ide o prudký skok o 15,2 %. Rovnako alarmujúci signál prišiel aj od Národnej banky Slovenska: nehnuteľnosti v druhom kvartáli medzištvrťročne vzrástli o 2,9 %, medziročne o 12,8 %, pričom priemerná cena bytu podľa NBS dosiahla 3 113 € / m².
Staršie byty doťahujú novostavby
Najsilnejší nárast zaznamenali staršie byty. Dvojizbové staršie jednotky zdraželi v priemere o 17 %, kým novostavby si pripísali 12,8 %. Rovnaký trend platí pri trojizbových bytoch: staršie o 17,1 %, nové o 13,5 %. Cenový rozdiel medzi starými a novými by sa tak výrazne zúžil — signál, že kupujúci viac hľadajú hodnotu než rok výstavby.
Výstavba sa zmenšuje — diera na ponuke
Za rastom cien stojí aj slabá ponuka nových bytov. V 2. štvrťroku sa dokončilo len 3 717 bytov — najmenej od roku 2017, čo predstavuje medziročný pokles takmer 15 %. Rovnako sa znížil počet zahájených projektov:
nové výstavby začali len pri 4 043 bytoch, čo je najnižšia úroveň za posledných päť rokov. Menej projektov znamená menšiu alternatívu pre kupujúcich — a tým vyšší tlak na ceny existujúcich nehnuteľností.
Jeseň neprinesie úľavu — očakávania aj riziká
Realitní odborníci očakávajú, že rast cien bude pokračovať aj počas jesene. Tradične sú september a október silné mesiace na realitnom trhu a k vyšším cenám môže prispieť aj mierne uvoľnenie úrokových sadzieb — pri trojročnej fixácii sa totiž ponuky bánk približujú k ~3 %. To môže dočasne oživiť dopyt, no neodstraňuje hlavný problém: nedostatok novej výstavby.
Štátne projekty: nádej na stovky či tisíce bytov
Do hry môže vstúpiť štátna podpora. Agentúra pre štátom podporované nájomné bývanie avizuje ambiciózne plány: iba v Košiciach približne 5 400 bytov, vo Valalikoch 2 200 a v Nitre 300, plus ďalšie projekty v Bratislave, Banskej Bystrici či Žiline.
Ak sa tieto plány zrealizujú rýchlo a efektívne, môžu zmierniť tlak na ceny — kľúčové však bude tempo implementácie a dostupnosť financovania projektov.
Prečo si to nemôžeme dovoliť ignorovať?
Rast cien má viacero dopadov: znižuje sociálnu mobilitu mladých rodín, zvyšuje nároky na hypotekárne úvery a mení dynamiku nájomného trhu.
Pokles výstavby v kombinácii so silným dopytom vytvára scenár, kde cenová bublina nie je len teoretickou hrozbou, ale reálnou každodennou skúsenosťou pre tisíce domácností.
Čo sledovať ďalej
- Realizácia štátnych projektov — či a kedy sa spustia veľké stavebné vlny.
- Vývoj úrokových sadzieb — aj malé posuny môžu ovplyvniť dopyt.
- Počet nových stavebných povolení a zahájení — ak nezačne rásť ponuka, tlak na ceny sa udrží.
Ak vás zaujíma detailnejšia analýza — napríklad rozpis podľa regiónov, porovnanie cien novostavieb a starších bytov vo veľkých mestách alebo scenáre, ako by štátne projekty mohli ovplyvniť trh — môžem pripraviť rozšírený briefing s grafmi a odporúčaniami pre kupujúcich aj investorov.
