Mladý pár z Košíc si v januári 2026 znovu prepočítava hypotéku. Rovnaký byt, ktorý si vlani ešte vedeli dovoliť, je dnes o desiatky tisíc eur drahší. Nezmenil sa byt. Zmenil sa trh. A ten im poslal jasný odkaz: čakali ste príliš dlho.
Slovenské bývanie vstúpilo do roku 2026 v stave, keď sa z vlastníctva stáva výsada. Nie pre všetkých. Najmä nie pre tých, ktorí sa na trh snažia dostať prvýkrát.
Mladí sú prvé obete rastu
Najväčší tlak pocítili ľudia do 35 rokov. Práve oni cielia na dvojizbové a trojizbové byty v krajských mestách – a práve tieto typy nehnuteľností zdraželi najviac. V roku 2025 ceny v mnohých lokalitách vyskočili o 10 až 15 percent informuje techbyte.sk.
Hypotéky síce mierne zlacneli, no splátky zostali vysoké. Mzdy rastú pomalšie než ceny bytov. Rozdiel sa každý mesiac premieta do jedného čísla: nedostupnosť.
Kto nemal našetrené alebo nepodchytil trh včas, dnes stojí pred voľbou. Buď nájom. Alebo odklad života.
Prečo bytov nepribúda
Na trhu sa nehrá len cenová hra. Hrá sa aj o počet bytov. A ten je slabý. Počet povolených aj rozostavaných bytov klesol na najnižšiu úroveň za poslednú dekádu.
Developeri brzdia projekty. Dôvody sú jednoduché: drahé úvery, vysoké stavebné náklady, neistota návratnosti. Mnohé projekty sa zastavili skôr, než sa koplo do zeme.
Výsledok je učebnicový. Málo bytov znamená vysoké ceny. A tie opäť zatvárajú dvere ďalším ľuďom.
Investori sa vrátili, kupujúci sa tlačia
Do hry sa vrátili aj investori. Nehnuteľnosti opäť vnímajú ako bezpečný prístav pre peniaze. Najvýraznejšie to vidno v okolí Košíc, kde dopyt posilnili aj noví zamestnávatelia.
Kupujúci nechcú byty na opravu. Chcú hotové riešenia. Byty po rekonštrukcii a novostavby sa preto predávajú najrýchlejšie – a najdrahšie.
Trh tak prestáva byť o bývaní. Stáva sa o súťaži.
Nájom už nie je únik
Tí, ktorí z boja o vlastné bývanie vypadli, sa presunuli do nájmov. A tam ich čakalo ďalšie prekvapenie. V mestách ako Košice, Prešov, Poprad či Žilina nájmy vzrástli o 10 až 15 percent.
Ponuka je slabá. Štátne nájomné bývanie prakticky neexistuje. Investori často radšej byty predávajú, než prenajímajú.
Rok 2026 neprinesie zlom. Očakáva sa ďalší rast:
- byty v dobrých lokalitách: +3 až 6 %
- novostavby: +5 až 8 %
- nájmy: +5 až 10 %
Stagnovať budú len staré byty v slabých lokalitách.
Bývanie sa mení na generačný problém
Slovensko dnes nevstupuje do bytovej krízy. Už v nej je. Len sa začína jasnejšie ukazovať, koho zasahuje najviac.
Mladí ľudia si nezvykajú na vyššie ceny. Zvykajú si na to, že byt pre nich nemusí byť vôbec. A to je zmena, ktorá bude formovať celú jednu generáciu.
Nie preto, že by nechceli bývať vo vlastnom.
Ale preto, že im to trh jednoducho prestal umožňovať.
